Así se transformarán la vivienda y sus precios luego de la pandemia

 

El obligado acelerador que le imprimió la pandemia de covid-19 al teletrabajo y al trabajo en casa, que no en pocos casos generó choques entre las actividades laborales y las familiares, se convirtió en un factor que viene impulsando un cambio, que no es menor, en las preferencias de los hogares y en las personas jóvenes que viven solas o no tienen hijos.

En entrevista con EL TIEMPO, Carmen Panadero, presidenta de Wires y una de las mujeres referentes en el sector inmobiliario del mundo, señala que si bien las preferencias por inmuebles más amplios, con jardines, luz natural y espacios definidos vienen subiendo, en las zonas céntricas de las grandes ciudades también se están dando cambios con el fin de generar más espacios para socializar.

La directiva es una de las conferencistas invitadas al congreso anual de la Cámara Colombiana de la Construcción de esta semana.

¿Cómo ha cambiado la demanda y la oferta de vivienda tras la pandemia?
La pandemia ha creado un nuevo modelo de vivir porque en ciudades de países en vías de desarrollo o desarrollados, ya sea Nueva York, Cartagena, Madrid o Londres, los ciudadanos han estado encerrados en sus viviendas y han tenido restricciones de movilidad.

Eso ha provocado que las preferencias del usuario sean distintas. En muchos mercados de grandes ciudades, ahora el ciudadano valora mucho más el espacio al aire libre, le da prioridad a que la vivienda tenga terraza, acceso a un jardín o tenga zona verde cerca.

¿Qué está pidiendo la gente?
Básicamente son tres cosas. El acceso al jardín, zona verde y aire libre, de terrazas, jardines y parques. Dos, el tamaño de las viviendas para hacer espacios de trabajo dentro de tu vivienda, y la tercera es que nos hemos vuelto mucho más exigentes con la sostenibilidad y la eficiencia de recursos. Valoramos más que la vivienda tenga luz natural y que gaste menos, y que tenga ventilación cruzada.

Ahora que sabemos que se puede resolver el binomio familia-trabajo desde casa, estamos buscando interiores más flexibles y viviendas más grandes. Si no se puede pagar una vivienda más grande en la ciudad e irse a las afueras estaba muy penalizado porque el transporte implicaba mucha pérdida de tiempo, ahora al ir a la oficina tres días a la semana o por las mañanas, la localización ya no es tan importante.

¿Qué tan duradero será este fenómeno?
Hay gente que dice que esto podría ser una moda pasajera. Yo no creo que eso pase. Las empresas ahora han dado un salto a la digitalización potentísimo. Hay que valorar mucho la adaptación de las ciudades a esa demanda a las afueras, pues va a tener que haber una mejora de los servicios públicos de transportes y se va más gente a vivir a las afueras.

Pero no creo que vaya a ser todo el mundo. El 72 por ciento de la población de Europa vivía en un piso, y solo el 28 por ciento en una casa a las afueras. Esa proporción se reduce, y ya en piso solo vive el 58 por ciento, y el 42 por ciento, en una casa. Pero no es que las ciudades se vayan a quedar vacías…

No. Es imposible que a las afueras se consiga el mismo número de servicios que en las ciudades. Yo vivo en el centro de una gran ciudad porque me encanta tener restaurantes, oferta cultural, de artes, espectáculos, gastronomía y museos. Cuando vives en las afueras, necesitas para todo el coche, entonces ahí tendrás que hacer el refuerzo de servicios. Otra cosa importante es la reflexión que dicen de la ciudad de los 15 minutos.

¿En qué consiste?
Dice que las ciudades que funcionan bien no tienen solo un centro, sino muchos. Eso significa que en el radio de 15 minutos se pueda resolver lo que se necesita, como zonas verdes suficientemente grandes, servicios básicos, colegio, médico, jardines y zonas culturales. No es convertir las ciudades en pueblos, sino ir creando ciudades con muchos centros que funcionen. Es una responsabilidad también de los alcaldes porque hay que ir cogiendo espacios urbanos y dándoles calidad. No solo hacer el mejor parque en el centro de Bogotá o en el centro de Madrid, sino creando parques a las afueras también.

¿Habrá presión de precios en zonas suburbanas?
Confío en que el mercado se tiene que autorregular, porque muchas veces se encarecen las zonas alrededor. Habrá gente que no pueda pagar y vuelva al centro. Creo que esto va a revertir en que a lo mejor se equiparen más los precios de dentro y fuera y eso haga que sea mucho más equilibrado el mercado, no como está pasando de algunas ciudades en las que hay preciosos absolutamente prohibitivos donde para una familia es impensable vivir.

Y en los jóvenes, hay una competición global de ciudades, para atraer talento, donde a la gente joven que viene a trabajar a una empresa grande del centro no le va a importar tanto estar a las afueras porque va a van a priorizar más el acceso la gastronomía, a la cultura y al ocio.

¿Los constructores ya se adaptaron a la pospandemia?
Creo que sí. Se están dando cuenta de estos nuevos modos de vivir. Están empezando en Europa. En España se están abriendo paso unos modelos nuevos como alternativas al tipo de vivienda tradicional. Sigue habiendo dos mercados. El del que tiene tres hijos y quiere una vivienda que pueda tener un despacho para trabajar allí y un jardín para sus hijos, porque ya vivió el confinamiento. Lo que se le va a pedir a ese modelo tradicional es más espacio, más acceso a zona verde y probablemente más sostenibilidad.

Y al mismo tiempo están los modelos residenciales alternativos, como residencial comunitario y el coliving, de gente que no quiere una vivienda muy grande sino su propio espacio privado y no le importa compartir espacios como el comedor, la cocina o las salas de estar. Este tipo de producto está despertando mucho interés en el inversionista, ya que ofrece rentabilidades un poco más altas que el producto residencial al uso.

¿Qué hacer con el inventario que no cumpla esas necesidades?
Ahí pasarán varias cosas. Uno, depende de si ya compraste esa vivienda o sigue en mano del promotor. Si yo soy el promotor y tengo 100 viviendas y solo había vendido 20, intentaría adaptar las viviendas porque se están popularizando empresas que ponen terrazas en el edificio. E intentaría rediseñar los espacios, pues a lo mejor son viviendas tradicionales que nadie quiere comprar. Si me quedan algunas viviendas sin vender, las convertiría en espacios comunes, aunque perdiera un poco de dinero, y puedo venderlas con un valor añadido.

Y si ya se es dueño de la vivienda y no corresponde a lo que se quiere, probablemente eso va a dar un mercado secundario y va a intentar buscar una que le guste más. O no queda más remedio que adaptar esa vivienda.

¿Cómo lograrlo en los segmentos de bajo ingreso?
Ahí se necesita ayuda gubernamental e involucrar los gobiernos para dar refuerzo a las políticas de vivienda social. Hay que tener esfuerzo en políticas de vivienda social tanto en alquiler como en venta, no solo que yo haga esas viviendas con dinero público para que una familia pueda comprarla sino a lo mejor alquilarla, a precio bajo, hasta que esa familia salga adelante.